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El 76,3 % de los desahucios entre julio y septiembre de 2023 se ejecutaron por la falta de pago de los inquilinos. Si bien los propietarios pueden contratar un Seguro de impago de alquiler para recuperar parte de ese ingreso perdido y costear el proceso de desahucio, este es uno de los problemas que más los afecta actualmente.
¿Cómo afecta la nueva ley de vivienda a los propietarios?
La nueva ley de vivienda fue aprobada en el Congreso de los Diputados el pasado 27 de abril de 2023, tras dos años de negociación partidaria y acuerdos sectoriales. Desde entonces, entraron en vigencia nuevos procedimientos y reglamentaciones para los casos de morosidad, impago de alquiler y ocupaciones de vivienda cuando el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad.
En consecuencia, el número total de desahucios se redujo de forma paulatina, pero significativa durante los meses de julio, agosto y septiembre en un 26 %. Según el Consejo General del Poder Judicial, durante este periodo se registraron un total de 5474 desahucios: 4.78 se ejecutaron por impago de alquiler, mientras que 963 corresponden a ejecuciones hipotecarias y 333 a otras causas.
Una de las medidas más controversiales de la nueva reglamentación es la facultad de los inquilinos de solicitar una prórroga de tres años de los contratos. Esta prórroga deberá ser concedida de manera automática siempre y cuando el inquilino pueda acreditar que se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica que no le permita mudarse a otra propiedad.
Por su parte, para obtener una protección similar, el propietario deberá recurrir, o bien a un seguro de impago por alquiler, o bien demostrar que necesita la vivienda para uso propio. La nueva reglamentación, sin embargo, admite que la falta de pago es una condición que amerita un desahucio, aunque el proceso puede llegar a demorar hasta un año o incluso más tiempo, en tanto deben considerarse todos estos factores antes de que pueda ejecutarse un fallo.
¿Por qué es importante contar con un seguro de impago de alquiler?
Las modificaciones que introduce la nueva legislación protege a los inquilinos más económicamente vulnerables, pero también genera ciertos problemas a los propietarios. En principio, en caso de falta de capacidad de pago, el seguro de alquiler es una de las pocas alternativas que el propietario tiene hasta que se complete y ejecute el proceso de desahucio para compensar el ingreso perdido.
Este es el principal perjuicio en casos de falta de pago, no solo porque el propietario deja de percibir un ingreso, sino porque además no puede hacer uso libre de la propiedad, buscar nuevos inquilinos ni actualizar el precio del inmueble. Mientras tanto, este debe cubrir los costes del proceso y los gastos de la propiedad: desde el pago de los impuestos inmobiliarios hasta el reacondicionamiento de la vivienda una vez desocupada.
En este sentido, los propietarios que quieren evitar este tipo de situaciones tienen pocas opciones y garantías legales. El seguro de impago de alquiler, una vez más, es una de las mejores alternativas, ya que permite cubrir las eventuales pérdidas por falta de pago y costear la totalidad del proceso de desahucio.
Las coberturas de este tipo suelen oscilar entre el 3 % y el 5 % de la renta anual, lo que puede resultar un coste marginal si consideramos que el proceso de desahucio puede llegar a demorar un año en el que no se percibirán ingresos.
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